囲い込みって何？お客様が損をする理由を解説！注意点や確認方法もご紹介

囲い込みとはどのような行為かを分かりやすく説明

「囲い込み」とは、不動産会社が売主様から売却のご依頼を受けた物件について、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を断り、自社の顧客だけに案内して成約を目指す行為をいいます。この結果、不動産会社は売主様と買主様の双方から手数料を得る「両手取引」の成立を狙うことになります。

この「両手取引」では、不動産会社は売主様側と買主様側の両方から手数料収入を得るため、利益が最大化される構造になっております。売主様の本来得られる売却条件や販売機会が制限される可能性がある点で、売主様の利益と相反する可能性があります。

このように、「囲い込み」によって本来よりも不利な条件で売却されてしまうリスクが生じることがありますので、ご注意が必要です。

：囲い込みによってお客様（売主）が被る具体的な損失

囲い込みが行われると、売主の方が受ける影響は大きく、特に以下のような具体的な不利益が生じやすくなります。

まず、物件が市場に十分に露出しないことで、内見の機会が制限されてしまいます。不動産会社が他社の紹介を意図的に断ることで、買い手の候補が大幅に減り、そもそも内見すらできない状態に陥りかねません。結果として、売却のチャンスが制限されてしまいます 。

次に、購入希望者が増えない状態が続くことで、価格交渉が弱まり、適正より低い価格での売却につながるリスクがあります。他社による競争が起こらないため、複数の購入希望者を引き寄せる機会が失われ、時には高額のオファーや満額での契約を逃してしまう場合もあります 。

さらに、売却期間が長引くことで、売主には維持費だけでなく精神的な不安が増す可能性が高まります。長期化に伴うストレスや金銭的負担は売主にとって大きく、「売れない原因」を踏まえずに値下げ提案がされることもあり、本来得られる利益を損ねる恐れがあります 。

以下に、上記の損失を簡潔に分類した表をご用意しました。

このように、囲い込みは売主の利益を著しく損なう行為であり、ご自身の資産をしっかりと守るためにも、注意深く対応することが重要です。

法的な背景や行政の対応による囲い込みへの対策

宅地建物取引業法では、従来、不動産業者が物件を他の業者に紹介せず自社のみで取引を進める「囲い込み」が黙認されてきました。しかし、2025年１月より、こうした囲い込み行為は処分対象となりました。具体的には、専任媒介契約などに基づく義務であるレインズへの登録や取引状況の更新、登録証明書の発行と売主への交付が厳格化された結果、従来の囲い込みを防止する制度的な枠組みが整えられました。

このように、宅建業法の運用規則改正により、囲い込みは違法とされ、行政による監督強化の対象となりました。売主に対しても透明性を担保する枠組みが整備されています。

しかしながら、業者による囲い込みの手口は依然として巧妙であり、登録後に「商談中」など虚偽の状況を伝えたり、故意に内見を先延ばしにしたりする悪質な事例も報告されています。制度だけに頼るのではなく、売主自身も進捗確認やコミュニケーションを通じて注意を払うことが重要です。

今回の法改正を通じて、行政は透明性向上と公平な取引環境の整備に取り組んでおり、売主の信頼を守るための制度的な対策が一段と強化されています。

お部屋探しをしている方が被害を防ぎ、安心して売却を進めるためのチェックポイント

売却活動で「囲い込み」による被害を避けるには、不動産会社の適切な対応状況を売主ご自身で確認することが重要です。以下のチェックポイントをご活用ください。

これらの確認を行うことで、売却の公平性と透明性を確保し、安心してお部屋の売却活動を進められます。

まとめ

囲い込みは、お部屋探しや物件売却を行う方にとって大きな不利益を生む行為です。不動産会社が物件情報を自社内だけで閉じてしまうことで、本来得られるはずの多くの購入希望者との出会いの機会や、適正価格での売却のチャンスを逃してしまうことがあります。近年は行政による規制も強化され、囲い込みの防止策が進んでいますが、売主自身が状況を正しく把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが安心への第一歩です。物件の公開状況や問い合わせ対応をしっかり確認し、納得した上で売却活動を進めることが、後悔のない取引につながります。